物业公司将地下室出租 业主如何维权物业公司将地下室出租 业主如何维权

某住宅楼建成后，开发商将地下室（人防工程）委托给物业公司管理。物业公司遂将地下室隔成10平方米左右的房间对外出租。由于地下室条件非常简陋，存在明显的安全隐患。大批承租人员入住后，人员成分复杂，地下室环境进一步恶化，居民进出地下车库必须忍受各种异味，并经常与承租人员发生口角。此外，地下室的承租人员可以乘坐电梯上到任何一个楼层，以致经常有不明身份的人敲业主的家门，业主尤其是女性业主晚上甚至不敢轻易出门。业主多次找物业公司协商，要求其停止地下室对外出租，物业公司置之不理，业主联名提起诉讼。

《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定:“城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”城市居民住宅楼的地下室属于人民防空工程（简称人防工程）的一部分，所谓人防工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。《中华人民共和国人民防空法》同时规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有（第五条第二款）“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”（第二十条）

《中华人民共和国人民防空法》规定地下室的使用收益权归投资者，但回避了地下室的所有权归属问题。从所有权取得的角度来看，投资者投入资金，将其物化为房屋与人防工程，其财产形态虽有变化，但财产归属于投资者的事实并未发生变化我国《中华人民共和国宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”中华人民共和国物权法》也规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯（第四条）；“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”（第四十二条第一款）；“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿”（第四十四条）现实中，有的开发商将住宅楼的地下室出售或赠送给业主，也有的保留其产权因此，人防工程作为投资者的合法私有财产，受法律保护，在特定情况下可以由国家征收征用并给予补偿本案的地下室是由开发商投资建设，产权归其所有，其将地下室委托给物业公司经营管理，并无不当。但物业公司在经营管理的过程中不能侵犯业主的合法权益。作为业主在购买房产并入住后，即享有一系列包括人身安全、合理的环境卫生、住宅私密等在内的合法权益而地下室的对外经营将很可能影响到业主权利的正常行使，因而地下室的对外经营应审慎进行，当以不侵犯业主的合法权益为前提。经营者在经营过程中，应当加强管理，采取有效措施封闭对外经营部分与业主住宅的通道，改善公共部位的环境卫生，如果经营过程中侵犯了小区业主的合法权益，则业主有权要求经营者赔礼道歉、恢复原状、赔偿损失。

被告在经营过程中疏于管理，造成地下室安全隐患，对业主的正常生活和人身财产安全带来不利影响，侵犯了业主的合法权益。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，承担民事责任的方式有停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失、礼道歉等。被告物业公司应当暂停对外出租地下室，并向业主赔礼道歉，同时进行整改、加强管理、消除安全隐患在经有关部门检查合格后才能恢复出租。

法律依据

《中华人民共和国防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《中华人民共和国防空法》第二十条：建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。

《中华人民共和国人民防空法》第二十二条城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。

《中华人民共和国宪法》第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。