开发商不办理土地使用权证怎么办

刘某与某房地产公司于2005年10月签订了一份商品房买卖合同，约定刘某购买该房地产公司开发的位于某市场中的房屋一套，商品房交付后，双方按规定在90天内向房屋产权登记机关办理权属登记手续等内容。合同签订后，刘某与房地产公司各自履行了付款、交房义务。2006年9月，刘某领到房屋产权证，但至今未取得土地使用权证。刘某多次与房地产公司协商未果，遂诉至法院，要求房地产公司在2008年内为其办理土地使用权证书。

法院审理过程中，被告辩称，被告已将办理原告所购房屋国有土地使用权证所需资料全部提供给了国土部门，而且该市场中的商铺大部分都办理了国有土地使用权证，只有少部分房屋因历史遗留问题无法办理国有土地使用权证，告所购房屋即属此种情况。故原告所购房屋办理不了国有土地使用权证的责任不在被告。况且原被告双方在商品房买卖合同中并未约定被告为原告办理国有土地使用权证，因此被告没有为原告办理国有土地使用权证的义务。

关于本案的处理有两种意见:一是认为根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是商品房买受人而非出卖人的权利和义务，而且原被告双方对此也没有合同约定，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据；二是认为出卖人有义务协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，原告的诉讼请求应该得到支持。我们赞同第二种观点。

本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同虽然没有明确约定办理国有土地使用权变更登记事宜，但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，协助实现土地使用权变更登记是出卖人的一项基本义务。由于出卖人的原因导买受人未取得国有土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。因办理国有土地使用权证的必要证明文件由出卖人掌握，买受人无法获得，出卖人应保证其向办证机关提供的证明文件手续合法、要件齐全，并对迟延办证的原因不在出卖人的主张进行合理说明并承担举证责任。本案被告的证据不足以证明迟延办理国有土地使用权证书的原因不在该公司，故应当对迟延办证承担责任。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。